Promessa de Compra e venda: O que fazer quando o comprador deixa de pagar as prestações?

Entenda quais são os direitos do promitente vendedor quando a resolução do contrato se dá por culpa do comprador.

Quando da efetivação de um contrato de compromisso de compra e venda, é comum que o comprador, após a assinatura do contrato, seja imitido na posse do imóvel, ficando, em contrapartida, com a obrigação de pagar mensalmente o valor ajustado das parcelas referentes ao imóvel.

Todavia, o que fazer quando o comprador não cumpre a obrigação?

1. Verifique o que diz o contrato

Normalmente, contratos confeccionados por empresas do ramo imobiliário possuem a chamada cláusula resolutiva expressa, que possibilita à parte lesada pelo inadimplemento pedir a resolução do contrato, isto é, pedir o desfazimento do negócio.

Neste caso, presente esta cláusula, não será necessário ajuizar ação judicial para desfazer o contrato. Basta enviar uma notificação extrajudicial ao comprador inadimplente informando o valor do débito, prazo de pagamento e deixar expresso que, caso não seja feito o pagamento no prazo (que pode ser de 15 ou de 30 dias), o contrato será resolvido de pleno direito.

Feito isso, se o devedor permanecer inerte e não efetuar os pagamentos, e ainda assim continuar na posse do imóvel, deverá somente então ser ajuizada a competente ação de reintegração de posse no foro da comarca do imóvel.

2. O que diz a Lei

Desfazer o contrato, ou melhor, resolver o contrato, significa fazer voltar as partes ao status quo, isto é, voltar ao estado inicial, como se não houvesse sido feita qualquer negociação.

Para tanto, deve o comprador devolver o imóvel ao vendedor, e, da mesma forma, deve o vendedor devolver as parcelas que já haviam sido pagas pelo promitente comprador.

No entanto, neste caso, deste valor a ser devolvido ao comprador, terá direito o vendedor de fazer alguns abatimentos. São eles:

IPTU

Se o contrato prever que a obrigação de pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é do promitente comprador, e este não o pagou, poderá o vendedor pleitear o abatimento no preço.

Taxa de Fruição

Também chamada de taxa de ocupação, funciona como uma espécie de penalidade imposta ao promitente comprador que permanece no imóvel sem pagar as parcelas, funcionando de forma semelhante a um aluguel.

Para fins de quantificação desta taxa, a Lei n.º 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) prevê até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato.

Pena Convencional (multa)

Cada contrato deve ser analisado de forma individual. No caso das incorporações imobiliárias, a Lei estabelece um limite máximo de 50% de retenção a título de multa. Mas para que a incorporadora faça jus a este percentual, deve obrigatoriamente estar submetida ao regime do patrimônio de afetação (que poderá ser assunto para outra publicação).

Nos demais casos em que a empresa não constituir patrimônio de afetação, terá direito a reter até 25%, nos termos da Lei n.º 4.591/1964.

Comissão de Corretagem

Mas fique atento! Para que o vendedor possa reter este valor, o comprador deve estar ciente de quanto desembolsou a título de comissão, ou seja, no contrato deve estar discriminado tal valor. Caso contrário, a retenção será ilícita.

3. Considerações Finais

Para finalizar, importante destacar que para desconstituir o contrato, a notificação extrajudicial é imprescindível. Diferente dos demais negócios jurídicos, em que o prazo de vencimento interpela o homem (dies interpellat pro homine), nos contratos de compromisso de compra e venda a notificação é pré-requisito processual.

Portanto, antes de ajuizar ação judicial de reintegração de posse, ou mesmo ação de resolução contratual, é obrigatória a interpelação do devedor via notificação, sob pena de o processo sequer ser conhecido pelo juiz.

Por fim, outras questões também devem ser analisadas, como a ocorrência de adimplemento substancial; abusividade de cláusulas etc.